01
板块测评：唐镇
融创未来金融城位于华东路和创新中路交汇，属于唐镇。
融创未来金融城周边示意
近些年，唐镇一直处于热议中。
唐镇三兄弟从高额“电商费”的无人问津，到10万单价的高攀不起。
一度让大家感到恐慌：是不是再不上车唐镇，就没机会了？
唐镇地理位置优越，位于浦东北部腹地，周边的张江、川沙等，都被划入了主城区。
上海规划
十郎在讲川沙的时候就说过，主城区的划定更像一场定级赛，而唐镇作为后起之秀，相比曾经的第一重镇川沙，自然还不够格。
没有被划入主城区，并不意味着唐镇不行。
高端中产居住区，就是唐镇贯彻始终的定位。
先由绿城玉兰公馆、白金汉宫等一众别墅项目打下了坚实基础。
加上后期唐镇三兄弟的到来，用尽营销手段宣传自己项目的同时，也把唐镇的未来不断在市场上扩散。
毕竟这里曾经是一片荒地，开发起来总比旧改拆迁要容易得多。
从无到有的建设，逐渐形成了现在我们所认识的唐镇。
干净整洁的街道，高档规整的小区，和人气十足的商场。
加上唐镇紧邻张江，在张江极度缺乏居住区的时候，唐镇作为了一个很好的补充，大量吸附了张江的中产。
中产的涌入，又反向促进了唐镇高端中产居住区的定位，进而吸引了更多中产人群来到唐镇。
范围也从一开始的张江，逐渐扩散到了金桥、川沙甚至小陆。
人，才是决定一个社区品质和层次的核心因素。
后来又对学区进行了补充，原有的福山外国语，加上建平中学的引入，让唐镇三兄弟的业主喜不自胜。
龙东高架的开通，让浦东浦西很好的串联起来，唐镇也不仅仅是张江的唐镇了。
当然，唐镇的10万也只是一时的疯狂，毕竟当时唐镇的供应一年只有几十套，这对于张江的客群来讲，完全不够用。
供需不平衡，才是价格上涨的主要因素。
核验价出台后，唐镇的价格也回到了应有的水平，不知道10万接盘的业主会不会哭出声来。
看到这里，一定有人要说：十郎你就吹吧，外环外都能让你吹上天。
然后列举诸多问题，如：
地铁有限，而且覆盖范围窄；
两个商场加起来也不过12.2万方，还不如一个颛桥万达（上海最小的万达广场）；
唐镇人气不足，三兄弟那里白天都看不到个人影；
唐镇的居住区东一块西一块，还有那么多地方是荒地和宅基地。
融创未来金融城东侧的宅基地
没错，这些都是唐镇目前的问题所在。
但瑕不掩瑜，新江湾城走到今天这一步用了25年，唐镇快速发展也不过十几个春秋。
根据规划，唐镇定位于产城融合示范区，也将进一步提升唐镇自身的竞争力，并打破单纯居住区的局限。
至于地铁的问题嘛，这里毕竟不是为刚需准备的。
02
项目测评：融创未来金融城
融创未来金融城是继唐镇三兄弟后的下一个拓荒者。
和华侨城纯水岸不同，华侨城的位置注定了是直接摘果子的那一个。
融创是从无到有，创造一个新的城区出来。
这里规划了商业、医院、幼儿园、小学、中学、邻里中心，以及融创自己的超大体量住宅。
整个城市界面都由一个开发商打造，会显得更加的统一规整，契合唐镇高端中产社区的定位。
其实这个地块原本不是融创的，同时你也会发现，你买的房子在某些方面缩水了。
年融创拿了唐镇的两个地块，同时也看上了对面上海华枫手中的浦东东郊超级大盘。
要知道，上海华枫这家公司的主要资产，就是东郊这块地。
早在年，上海华枫就取得了东郊这块地，但迟迟没有开发。
后来自年2月至年1月，融创发起了5次收购，拿下了整个地块76.9%的股份，剩下的归浦发所有。
折合平均楼面成交地价约元/㎡，这在当时也是极低的价格。
相比现在6.8万/㎡的价格，真的是赚大了，也不得不佩服当年融创的决心。
年拿的地，导致现在在售的融创住宅，产权已不足50年。
地块呈南北向分布，仅有北向的三个地块归属唐镇范围内，川沙北界河以南，都属川沙界内。
因此，不但两个地块的行政划分不同，未来的学区也会完全不同。
地铁距离北地块前往创新中路站只有m左右，而川沙地块要近1.8公里，最近的还得是华夏东路站，约m左右。
虽然归属于同一个项目，但是享受到的配套及权益是完全不同的，创新中路的商业综合体，仿佛和南地块的业主关系也不那么紧密了。
这也是融创第一个开盘的原因。
要知道开盘时间对于KFS而言是非常重要的时机，融创自然深知自己的软肋，而且周边的对手也不好对付。
华侨城还好，价格和积分都远超自己，不算完全的竞对。
但紧邻的浦发唐城却是要完全避开正面硬刚的对手，毕竟浦发几乎完全属于唐镇，也是地铁上盖的综合体项目，高下立判。
所以我们看到了，融创从第三批到第五批，连续开盘，力争在年度，将川沙的地块全部清掉，留下唐镇界内的三块地，和浦发分庭抗礼。
当然，这些问题我们也都知道，甚至还有学校不确定，开发周期长，周边有墓地等等问题存在。
永安公墓卫星图
但周边板块的中产，依然给了融创很好的回应，每一期开盘都必触发积分，逢开必清。
其实大家都知道这些问题存在，但是没办法，融创的价格在唐镇内有优势，品质和位置在川沙内有优势，横竖都不亏。
再差也有唐镇板块带动作用兜底，不怕。
03
交通测评
融创未来金融城周边道路交通示意
道路交通
道路交通方面，还是比较方便的。
尤其在龙东高架开通后，唐镇的道路交通能级达到了新的高度。
龙东高架东西向直接串联起了外、中、内环，大大加强了浦东北部和浦西的联系。
这条快速路就位于项目北侧2.5公里处（以售楼处为起点），同时北侧的高科东路可横穿张江，并抵达世博、前滩、黄埔滨江；加上南侧的华夏高架分流，直连中环。
项目东西两侧的华东路和外环，可贯通南北，抵达迪士尼、外高桥、金桥等地。
整体而言还是非常方便的，在龙东高架开通前，华夏高架的压力是非常大的，如今有了多条道路分流，自驾的幸福感会大幅提升。
各商圈驾车通勤时间
PS：测试时间：工作日19:30，高德地图（仅供参考）
轨道交通
融创未来金融城周边轨道交通示意图
融创未来金融城临近2号线创新中路站，及华夏东路站。
因项目南北纵深长达1.2公里，所以北地块更临近创新中路站，而南地块更临近华夏东路站。
除了2号线以外，在两站外的广兰路站还规划了21号线，南北走向，串联起了张江南、迪士尼和金桥。
2号线作为横穿上海市区的线路重要程度自然不用多说，除了可以直达浦东机场和虹桥两大交通枢纽外，还连接了上海大多数CAZ，价值非凡。
各商圈地铁通勤时间
04
商业及医疗配套测评
融创未来金融城周边商业、医院示意图
周边都是荒地，没有商场也是很正常的事情。
在规划中，最重要的就是地铁上盖的6医院（三甲）。
当然，收益最大的还是北地块的业主，南地块主要还是享受规划中的菜场和社区商业，以及华夏东路旁边的旺族商业广场。
当然，如果不嫌远，唐镇地铁上盖的恒盛万鹏广场和阳光天地也可以算到里面，只是2.2公里以上的步行距离，还是挺远的。
医院的规划填补了唐镇的不足，商业的补充也进一步提升了唐镇生活的便利性。
徐泾吭哧吭哧搞了这么多年，也没混到的好学校和医院，就这么被唐镇拿到了，大虹桥和唐镇，高下立判。
05
教育配套测评
教育方面，目前还是个迷。
作为从荒地建起的居住区，规划了2所幼儿园、2所小学和1所初中，但目前无法确定具体是哪些学校，以及具体的学区划分。
不过从学校南北分布的情况来看，南地块和北地块的业主上的学校一定不是一样的。
川沙的地块的业主，学区被划到川杨河对岸去，也不无可能。
在教育方面还是有一定风险的。
06
产品测评
户型测评
PS：融创未来金融城每期户型不尽相同，在此仅以第五批过户的D地块户型为分析依据
A户型，90平，3房1卫，典型的飞机户型。
双南的主次卧房间都不小，北次卧小一些也很正常，毕竟面积在这摆着呢。
餐厅的位置多少会对动线有多影响，不临墙面，餐边柜的布置也会受限。
没有做双卫是个遗憾，但做了洗手池外移，对三代同堂的家庭来说也会方便很多。
B户型，平，3房2卫，舒适三房，是本次的主力户型。
基本配置和A户型相同，多出来的10个平方，在未减少北次卧面积的情况下，多了一个卫生间。
并且餐厅也可以更好的使用，非常不错的设计。
C户型，平，4房2卫。
相对A、B户型，餐客厅做了加宽处理，大大减低了餐厅对动线的影响，毕竟空间大了，也就不差那点地方了。
北向次卧面积都不大，左边的还能做儿童房，右边的就只能做书房了。
比较明显的问题就是，南次卧距离卫生间太远，不是很方便，不过飞机户型大多有这个问题，也不算大问题。
C1户型，平，3房2卫，大三房。
在保留了C户型优点的同时，将公卫移到了北侧，从而增加了北次卧的面积，变为了舒适大三房。
D户型，平，3+1房2卫，豪华楼王户型。
在C户型的基础上，再度增加了餐客厅的面宽，并在厨房增加了灵活空间的设计，既可以做书房，也可以用移门的方式增加公共空间面积和开阔度。
主卧增加了衣帽间，主卧空间也扩大了。
上次见到这个设计，还是在仁恒海上源。
E户型，平，3+1房2卫。
虽然比D户型少了25个平方，竟然一点没有觉得狭小，客厅面宽介于B、C户型之间。
最重要的是4开间朝南，这个太香了，三个房间都不小，也没有降低房间的通透性。
北侧的灵活空间作为书房或者和餐厅合一，都是很好的选择。
根据两个地块的楼栋和户型分布，可以看出。
项目已经尽可能做了楼栋错位分布，14层的小高层，栋距并没有很宽。
尤其是06地块1#和6#、4#和8#之间，栋距会更小，不利于低楼层的采光，比较惊喜的是10#和11#，栋距堪比楼王。
02地块，地块形状的原因，导致整体西侧的一排楼栋，都有采光遮挡的影响，最好选择西边套，或者选择7层以上的高楼层。
07
综合测评
融创未来金融城，虽然看上去还不错，但相比周边的二手房项目，倒挂并不明显。
毕竟资源不能和三兄弟比，价格自然也不能一起做比较。
那么相比唐镇老镇的保利等商品房项目，品质未必会高，价格也没有更低，位置也没见更好。
其实并不是一个很有性价比的项目。
但张江、金桥、川沙的需求群体，迅速将这个超大体量的综合体项目填满。
无非就是选择性少嘛，但是已经选择和即将选择的业主，都将面临很多的问题。
这部分城市更新，周期一定不短，保守估计7、8年总是要的，长期开发带来的噪音、灰尘，以及生活不便，都是肉眼可见的问题，而且需要长期忍受。
加上这么大体量的项目，未来还有隔壁浦发的项目入市，这将会增大置换出手的竞争力和难度。
还不是没得选？
十郎有话说
融创未来金融的各种弊端带来的影响是长期的，现在选择这里的，必将成为栽树的那一个，果子留给了后人。
如果预算和积分允许，不妨等一等华侨城和浦发唐城，但若本就预算吃紧，那尽快入手就好了。
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